kilpailuta urakka

Apua sopivan tontin etsintään ja valintaan


Tontin valinnan ensimmäinen askel on päättää, millä paikkakunnalla ja leveysasteella unelmien koti sijaitsee ja vain odottaa löytäjäänsä. Ihanteellinen tontti voi olla vilkkaan asutuskeskuksen valmiiksi kaavoitetulla asuinalueella tai kaava-alueen ulkopuolella, jolloin tontin hankinta alkaa rakennusoikeuden selvittelyllä. Tontin valintaan vaikuttavat myös alueen palvelut ja kulkuyhteydet.

Mihin saa rakentaa?

Kaavamääräykset antavat kirkonkylissä ja kaupunkialueilla selvät raamit sille, minkä kokoisen talon tietylle tontille saa rakentaa. Kaavoittamattomilla haja-asutusalueilla tontin myyjä osaa neuvoa, miten rakennuslupa-asioita aletaan kyseisessä kunnassa selvitellä. Kaavoittamattomilla alueilla rakennuslupaa varten tarvitaan usein suunnittelutarveratkaisu, jolloin viranomaiset harkitsevat, millä edellytyksin rakennuslupa voidaan tietylle tontille tai alueelle myöntää.

Suunnittelutarveratkaisun hakeminen vaatii naapurien kuulemista, jos rakennelma vaikuttaa heidän asumis- tai työskentelyolosuhteisiinsa. Naapurien lausuntojen hankkiminen on usein hakijan vastuulla. Myös taajamassa voi olla fiksua jutella asuinalueen naapureiden kanssa ennen tontin ostoa. Alueen asukkaat osaavat antaa käytännönläheistä tietoa alueen rakentamis- ja asumiskustannuksista, puutteista ja hyvistä puolista.

Tontin hankkiminen onnistuu useilla eri tavoilla. Tarjolla on omaksi ostettavia tontteja ja vuokratontteja. Vuokratontin etuna on pienempi hankintahinta, joskin moni kokee vuokratontilla asumisen lopulta kalliimmaksi ja lisäksi turvattomaksi vaihtoehdoksi. Jos unelmien talo on rakennettu vuokratontille, koskaan ei voi tietää, milloin tontin omistajan mieli muuttuu ja hän laittaa tontin myyntiin.

Tontteja myyvät yksityiset henkilöt, kunnat, pankit, kiinteistönvälitysfirmat ja muut yritykset. Tontteja myydään esimerkiksi tarjousperusteisina, jolloin tontteja tulee myyntiin pari kertaa vuodessa tietyllä alueella. Yksityishenkilöt voivat joko ostaa tai vuosivuokrata tarjousperusteisen tontin. Osa tonteista on myynnissä jatkuvasti, ja toisia tarjotaan vain tietylle ihmisryhmälle, kuten lapsiperheille.

Tontin hankinnan kokonaiskustannukset

Mieti alusta lähtien realistisesti koko rakennusprojektin kokonaiskustannuksia. Tontin hankintaan liittyy muitakin kuluja kuin osto- tai vuokrahinta. Vuokratontin hankintaan vaadittaviin asiakirjoihin, piirustuksiin, selvityksiin, suunnitelmiin, lupiin ja veroihin voi kulua jopa 10 000 euroa ja omaksi ostettavan tontin hankintaan selvästi enemmän.

Myös energiakysymykset kannattaa nostaa pöydälle jo tontin valinnan alkuvaiheessa. Tontille rakennettavan talon lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmät vaikuttavat rakennuskustannuksiin ja myöhemmin asumiskustannuksiin merkittävästi. Kaukolämpöverkoston alueella valinta on usein helppo, vaikka muitakin vaihtoehtoja kannattaa miettiä [linkki: ilmalämpöpumppu ja muut energiaratkaisut -blogi]. Aina talon energianlähdettä ei saa päättää itse, vaan se voidaan määritellä alueen rakennuskaavassa tai muissa määräyksissä.

Tontin rakennuskuluissa säästetään, jos tontilla on valmis tiestö sekä kunnallistekniikka, kuten sähköverkosto, tietoliikenne- ja puhelinlinjat, vesijohdot ja viemärit. Jos tontille on hankittava itse tarvittava infrastruktuuri ja talotekniikka, kulkuväylät, porakaivot, viemäriverkosto ja tiet, talotekniikkasuunnittelija kannattaa ottaa mukaan projektiin jo tonttia valitessa.

Varaa tontin valintavaiheeseen sekä alustavien lupa-asioiden ja kulujen selvittämiseen reilusti aikaa. Vuosikaan ei ole liioittelua. Rakentamisen ammattilaisia, kuten pääsuunnittelija ja rakennusinsinööri, kannattaa ottaa mukaan niin varhain kuin mahdollista. Silloin budjetointi on alusta lähtien ajan tasalla eikä mitään olennaista unohdu. Sekin on hyvä muistaa, että mitään virallisia piirustuksia tai rakennussuunnitelmia ei voi laatia itse esimerkiksi rakennusluvan hakemista varten, vaan ne on teetettävä aina ammattilaisella.

Mihin on kalleinta tai mihin edullisinta rakentaa?

Rakentaminen on edullisinta silloin, kun maaperä on tulevan talon alla mahdollisimman yhdenmukainen, tasainen ja kantava. Tontti, joka sijaitsee pienellä mäennyppylällä tai muuten muuta maastoa korkeammalla kohdalla on parempi vaihtoehto kuin alava maa, jonne vesi jää seisomaan ja jota on kaivettava enemmän talon perustustöissä.

Todellisuudessa ihanteellista talonpaikkaa löytyy harvoin, koska pienelläkin maa-alueella voi olla runsaasti erilaisia maastonmuotoja ja maaperän rakenteita, kuten savea ja kalliota rinnakkain. Maaperätutkimus on järkevää teettää, ennen kuin tontti ostetaan ja sille rakennettavaa taloa aletaan suunnitella. Jos tontin maaperä osoittautuu poikkeuksellisen hankalaksi, kauppa voidaan jättää tekemättä.

Hankalaankin maastoon on mahdollista rakentaa, mutta silloin perustustöihin [linkki: Perustusten teko -blogi] ja mahdollisesti muihin kantavien rakenteiden suunnitteluun on varattava enemmän rahaa kuin ihanteellisella rakennuspaikalla. Esimerkiksi savimaata joudutaan usein kaivamaan pois ja tuomaan tilalle kantavampaa täyttömaata.

Kantavalle maalle perustusten teko on edullisempaa, kun taas huokoiselle maaperälle voi joutua hankkimaan kalliimman paalutuksen. Kalliota voi joutua louhimaan, tai maaperän kaltevuus pakottaa suunnittelemaan taloon porrastuksia tai rinnetalon, joka on aina perusratkaisua kalliimpi.

Minkälainen tontin maaperä, sellainen talo

Maaperätutkimus on usein välttämätön rakennusluvan hankkimiselle. Usein rakennuslupaan tarvitaan myös rakennus- ja perustussuunnitelma [linkki: perustusten teko -blogi]. Maaperän ominaisuuksien kartoituksessa voi hyödyntää kunnan rakennusvalvonnasta tai samalla alueella asuvilta löytyviä tietoja. Maaperätutkimusta ei voi silti ohittaa, koska harvalla alueella maaperä on samankaltainen jokaisella tontilla tai edes saman tontin kaikissa kohdissa.

Maaperätutkimus kannattaa teettää kokeneella yrityksellä ja satsata työhön kitsastelematta. Jos alue on monimuotoinen ja haluat yksityiskohtaisen selonteon, budjetoi maaperätutkimukseen 1000–2000 euroa. Ylimalkainen tutkimus voi kostautua rakennusprojektin myöhemmissä vaiheissa.

Pohjaveden korkeuden selvittely, veden virtaussuunta tontilla, raadonpitoisuudet ja muut maaperän ominaisuudet vaikuttavat asumisen mukavuuteen ja turvallisuuteen pitkällä tähtäimellä. Kun maaperän ominaisuudet tunnetaan koko tontilla, maaperään tehdään vaadittavat maanparannustyöt jo ennen rakentamisen aloitusta ja talolle rakennetaan oikeanlaiset perustukset – mikä on terveellisen ja vankan kodin perusta.

Samalla saadaan tietoa sopivasta porakaivon paikasta, salaojitusreiteistä ja vaikkapa mahdollisuudesta hankkia taloon maalämpöjärjestelmä. Maaperätutkimus on tärkeä myös siksi, että kaikki alueella olevat vesiputket ja muut talotekniikkaan liittyvät reitit otetaan huomioon tontin valinnan ja talon suunnittelun alusta alkaen. Näin suunnittelutyö ei kohtaa yllätyksiä joka käänteessä ja esimerkiksi talotekniikan yhdysputkissa ja kaivuutöissä pystytään säästämään.

Maaperätutkimusta kevyempi vaihtoehto on maastotarkastelu. Se riittää kuitenkin vain silloin, kun ollaan täysin varmoja siitä, että talo rakennetaan vankalle maaperälle, jonka ominaisuudet tunnetaan. Tilanne voi olla tällainen uudella asuinalueella, jolle on kokonaisuutena jo teetetty maaperätutkimus. Maastotarkastelun voi tehdä talon rakennussuunnittelija, mutta maaperätutkimuksen tekee siihen erikoistunut yritys.

Tontin omistussuhteet, rasitteet ja kaavoitus

Jos hankittavalla tontilla on jo rakennus, selvitä huolella sen kunto sekä remontointi- tai purkamismahdollisuus. On ikävä todeta tontin oston jälkeen, ettei vanhaa rakennusta saakaan purkaa tai että rakennusoikeutta on jäljellä vain perheelle liian pieneen taloon. Huolehdi siis yhdessä rakennusalan ammattilaisten, kuten pääsuunnittelijan, kanssa, ettei ostamasi tontin vanhojen kiinteistöjen purkamiselle ole esteitä. Selvitä huolella myös tontin mahdolliset rasitteet pyytämällä tontin myyjältä ajantasaiset lainhuuto- ja rasitetodistukset.

Ennen tontin valintaa ja ostamista kannatta selvittää, onko tontti jo lohkottu vai ei. Lohkominen vaikuttaa muun muassa tontin ja sen lähistöllä sijaitsevien maa- ja vesialueiden omistus- tai käyttöoikeuteen sekä tieoikeuteen. Käytännössä lohkottu tontti on usein sellainen, että sille ajetaan toisen tontin kautta. Lisää tietoa saa oman kunnan maanmittaustoimistosta.

On hyvä ottaa etukäteen selvää, minkälainen on tontin ympärillä olevan alueen laaja rakennuskaava ja muut ympäristön olosuhteet, jotka vaikuttavat asumismukavuuteen. Mitä jos tontin yläpuolella on vilkasta lentoliikennettä tai rauhalliselta vaikuttavan järven toiselta puolelta kantautuvatkin suuren valtatien äänet? Tontin olosuhteet voivat myös muuttua radikaalisti lyhyessä ajassa, jos esimerkiksi luonnontilassa oleville lähialueille rakennetaankin uusia asuin- tai teollisuusalueita, vedetään tielinjoja tai pystytetään vaikkapa tuulipuisto.

Tontin rakennusoikeus, huoneala ja rakennusala

Ota huolella selvää etukäteen, minkä suuruinen rakennusoikeus tontilla on, ennen kuin harkitsetkaan sen ostoa. Jos tontti rajoittuu vesistöön, rakennusoikeudelle on usein ylimääräisiä rajoituksia. Aivan veden ääreen ei saa nykyään rakentaa.

Mitä tiiviimmin rakennettu asuinalue on, sitä tarkemmin on usein määritelty tontille rakennettavien rakennusten suunta ja etäisyys viereisten tonttien rakennuksiin. Myös paloturvallisuusmääräykset ovat silloin tiukemmat.

Eri tonttien rakennusoikeutta vertaillessa kannattaa olla tarkkana, koska termit huoneisto- eli huoneala ja kerrosala tarkoittavat tonttikaupoissa eri asioita. Usein rakennusoikeus on ilmoitettu kerrosalana, joka tarkoittaa talon pinta-alaa ulkoseinien ulkopintoihin asti: ei asumisneliöitä. Kerrosalaan saatetaan laskea myös kevyet piharakennukset koirankoppia myöten.

Huonealaan lasketaan asuintilat, joiden korkeus on enemmän kuin 160 senttimetriä. Asuinpinta-alaksi taas lasketaan talon jatkuvassa asumiskäytössä olevien huoneiden pinta-ala, jolloin yksittäisen huoneen koon on oltava vähintään 7 neliötä ja sen lattian on oltava pääasiassa maanpinnan yläpuolella. Asuinpinta-alaan kuuluvassa huoneessa on oltava myös riittävän suuri ikkuna.

Usein unohdettu seikka on rakennusala. Se ilmoitetaan aina tontin kaavassa, mutta vain piirroksena tai tekstiä, ei neliölukuna. Rakennusala osoittaa tontilta sen kohdan tai tarkan alueen, jonka sisälle tontille tulevat rakennukset on rakennettava. Jos tähän asiaan haluaa muutosta, se on usein hieman vaikeaa. Lupa on saatava kirjallisena esimerkiksi kaikilta naapureilta.

Kaava-alueella on omat säädöksensä rakennusten julkisivumateriaalille, värisävyille ja kerrosluvulle. Tavallisesti tavoitteena on tietty yhdenmukaisuus, mutta joskus asuinalueiden yhteiset määräykset pyrkivät hallittuun vaihteluun.

Asuinalueen säännöt voivat olla erittäin yksityiskohtaisia, ja silloin voidaan määritellä esimerkiksi piha-aidoille yksi sallittu väri tai räystäille yksi muoto. Kaava voi myös määrätä, että vierekkäisten tonttien rakennukset eivät ole samanvärisiä, jolloin naapurien valinnat vaikuttavat sinun talosi väriin. Rajoituksia on usein myös puiden kaatamiselle ja istuttamiselle.

Kaava määrittelee yleensä rakennettavien talojen energialuokat, ja kaava voi sallia vain tietyt lämmitysmuodot. Samalla kaavassa sanellaan talojen kattojen muodot, kaltevuuskulmat ja materiaalit sekä talon sijainti suhteessa maantiehen ja toisiin rakennuksiin. Asemakaavan rakennustapaohjeet kannattaa lukea huolella, koska rakennusvaiheessa on myöhäistä pullikoida kaavan tai asuinalueen rakennusmääräyksiä vastaan.

Mistä löytyy aurinkoinen, suojaisa ja energiatehokas tontti?

Kun tontilla on asemakaava ja rakennuslupa, ne määrittelevät, mihin ilmansuuntaan tontille saa rakentaa ja mihin kohtaan tonttia. Yleensä suomalaiset haluavat rakentaa talon pohjois-eteläsuuntaan, jolloin suurin osa ikkunoista on itään ja länteen. Lännensuuntaisista ikkunoista paistaa ilta-aurinko, idänsuuntaisista aamuaurinko. Vaikka talvisin etelään antavat ikkunat vähentävät lämmityskustannuksia, kesäisin ne voivat lisätä ilmastointikuluja.

Tontin sijainti ja talon ilmansuunta vaikuttavat kodin lämmitys- ja ilmanvaihtokuluihin mutta myös ulkoalueiden käyttöön. Alavilla mailla valoa riittää paremmin ympäri vuoden kuin vaikkapa pohjoisrinteessä, jossa talo jää helposti muiden rakennusten tai puiden varjoon. Etelärinteessä varjoja syntyy vähemmän kaikkina vuodenaikoina.

Korkealla asuinpaikalla on usein talvisin enemmän lunta ja kesäisin lämpimämpää kuin laaksoissa, joissa ilma on kylmempää ja esimerkiksi hallaa esiintyy useammin. Sen sijaan laaksossa tuulee vähemmän kuin rinteillä tai järven rannalla.

Metsä antaa aina suojaa tuulelta, auringolta ja sateilta, ja varsinkin talon pohjoispuolella kannattaa suosia puustoa tai rinteen antamaa suojaa. Pohjoistuulilta suojautuminen voi laskea jopa kodin energiakuluja. Jos aurinko paistaa ainakin osalle tontista esteettä, vaihtoehtoiset energiamuodot [linkki: energiansäästöratkaisut-blogi], kuten aurinkoenergia, ovat monipuolisemmin käytettävissä kuin varjoisilla tonteilla.

Vaakakupissa tontin maisemat, palvelut ja kulkuyhteydet

Tontin valintaa kannattaa aina miettiä siltä kantilta, minkälaisella seudulla haluat asua ja minkälaisia maisemia katsella eri huoneiden ikkunoista. Jos tontti sijaitsee itselle epämieluisassa ympäristössä, asuminen voi jäädä lyhytaikaiseksi, vaikka tontille rakentaisi unelmiensa talon.

Mieti, haittaako sinua, jos makuuhuoneen ulkopuolella on auto- tai kävelytie tai työhuoneeseen paistaa kesäisin kuumin keskipäivän aurinko? Haluatko, että olohuoneen ikkunoista näkyy rauhallinen metsä- tai peltomaisema, vai seuraatko mieluummin lasten leikkejä viereisellä leikkikentällä? Etäisyys naapureihin on asia, jota on mietittävä talonpaikkaa valittaessa huolella. Myös tiheillä asuinalueilla talon sijainti ja suunta tontilla vaikuttavat näköyhteyteen.

Talon julkisivun ja pääoven tai toisaalta vapaa-ajan viettoon tarkoitettujen terassien ja ulkoilualueiden sijaintia kannattaa pohtia etukäteen. Länsi-eteläsuunnassa on lämpimintä ja aurinkoisinta. Tontin koko vaikuttaa myös sen vapaa-ajankäyttöön. Jos talolla on suuri piha, sillä mahtuu pelaamaan ja harrastamaan, kasvattamaan suuria puita ja hoitamaan kasvimaata. Toisaalta suuressa pihassa on aina suurempi hoitaminen, mikä ei sovi kaikkien elämäntapoihin. Mitä enemmän ympärillä on nurmea ja puita, sitä enemmän riittää puutarhatöitä.

Selvitä aina etukäteen, mitä pihalle saa rakentaa ja istuttaa tai saatko halutessasi aidata talon piha-alueet. Varsinkin kaupunkien tiheästi asutuilla asuinalueilla tonteilla on tarkat rajoitukset piha-aitojen koolle, korkeudelle ja värille sekä esimerkiksi aitakasveille. Myös piharakennusten kokoa ja määrää rajoitetaan usein yhteisillä säädöksillä. Sen sijaan haja-asutusalueilla rajoituksia on vähemmän.

Tontin sopivuus on aina kiinni perheen kokoonpanosta, työtilanteesta ja harrastuksista. Lapsiperheelle ihanteellinen vaihtoehto voi olla asuinalue, jolla asuu muitakin lapsiperheitä ja jonka läheltä löytyvät kaupat, koulut ja päiväkodit. Kulkuyhteydet kävellen, pyörällä, bussilla tai autolla vaikuttavat arjen sujumiseen, mutta kyse on aina valinnoista. Tontin sijainnin suhteen on useimmiten tehtävä kompromisseja. Työssä käyvien aikuisten perhe voi esimerkiksi katsoa, että oma rauha, ulkoilumaastot ja luontoarvot painavat vaakakupissa enemmän kuin lyhyt työmatka.

Lopulta kuvaan astuu aina myös raha. Kalleimmat tontit löytyvät sieltä, missä kysyntä on suurin. Esimerkiksi vetovoimaisten kasvukeskusten trendikkäillä asuinalueilla tontit ovat kalliita, joskin säästöjä syntyy valmiiksi suunnitellusta infrastruktuurista. Myös järven- tai merenrantatontti lähellä palveluja ja sujuvia liikenneyhteyksiä on kalliimpi kuin maaseututontti, josta on pitkä matka palvelujen äärelle. Samalla rahalla voi saada haja-asutusalueelta suuren järvenrantatontin kuin kaupungin asuinalueelta pienen tontin, joka rajoittuu naapuritaloihin.

Joskus voi kuitenkin käydä niin, että edullinen tontti tarkoittaa kalliita rakentamis- ja asumiskustannuksia. Kaukana työstä ja harrastuksista sijaitseva talo tarkoittaa sitä, että työ- ja ostosmatkat ovat pidemmät, ja joskus talouteen on esimerkiksi hankittava toinen auto. Maaseudulla edullinen tontin hinta voi paisua myös välttämättömien LVI-reittien ja teiden rakentamisesta.

Koko perheen onkin hyvä istua alas listaamaan yhdessä toiveita ja tarpeita sopivaa tonttia haeskellessa. Kun tavoitteet ovat selvät, asiantuntijan on helpompi laskea talonrakennukselle kokonaiskustannukset aina tontin hankinnasta puutarhan maanparannustöihin ja piharakennusten viimeistelyyn. Kompromissit on hyvä tehdä yhdessä, koska yhdessä niiden kanssa myös eletään.



Kuinka hyvä artikkeli oli?



Palaute

kilpailuta urakka