kilpailuta urakka

Huoneistoremontti nostaa asunnon arvoa


Huoneistoremonttia suunnitellessa on hyvä ottaa aivan ensimmäiseksi selvää, mitä korjaus- ja muutostöitä asunnon omistaja tai vuokralainen saa tehdä ilman, että asiasta on ilmoitettava asunto-osakeyhtiölle. Sen jälkeen kannattaa kilpailuttaa viipymättä sopivat urakoitsijat ja aloittaa yhteistyö, koska ammattilaiset auttavat tekemään huoneistoremontin viralliset suunnitelmat, joilla haetaan tarvittavat luvat.

Huoneistoremontteja säätelee ilmoitusvelvollisuus

Asunnon omistaja eli osakas saa remontoida ja muuttaa vain niitä osia asunnostaan, joihin hänellä on hallintaoikeus. Uudistetun asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiölle on ilmoitettava melkein kaikista korjaus- ja muutostöistä kerrostalo- ja rivitaloasunnossa. Vain pienet kunnostustyöt, kuten seinien maalaus tai käsisuihkun johdon vaihtaminen, onnistuvat omin päin.

Ilmoitukset muutostöistä on tehtävä kirjallisesti, ja myös asuntoyhtiö vastaa pyyntöihin kirjallisesti. Remontti- tai muutostyöilmoituksen käsittelykulut kuuluvat pääasiassa osakkaan maksettaviksi. Rajoituksiakin onneksi on, ja esimerkiksi remonttirekisterin pitäminen ja siihen vaadittavan ohjelmiston hankkiminen ovat taloyhtiön vastuulla.

Lain mukaan huoneistoremontissa on aina noudatettava niin sanottua hyvää rakennustapaa, kuten yleisesti hyväksyttyjä työaikoja. Hyvän rakennustavan valvominen kuuluu ensisijaisesti asunnon omistajalle, joskin myös taloyhtiöllä on oikeus valvoa töiden sujumista.

Virallinen tiedottaminen ja talon muiden asukkaiden kanssa viestiminen huoneistoremontin aikana kuuluvat tavallisesti taloyhtiön edustajan, kuten isännöitsijän, vastuulle. Koskaan ei ole kuitenkaan pahitteeksi jutella ainakin seinänaapureiden kanssa remontista ihan kasvokkain.

Pienet pintaremontit hoituvat omin päin

Rajanveto ilmoitusvelvollisuuden piiriin kuuluvan ja itsenäisesti tehtävän huoneistoremontin välillä on häilyvä. Parempi on aina kysyä lupaa etukäteen turhaan kuin katua myöhemmin. Laki on kiristynyt siinä määrin, että maalaisjärki ei välttämättä kerro, mistä kaikesta on kysyttävä asuntoyhtiön mielipidettä.

Hyvä muistisääntö on, että remontti-ilmoitus on tehtävä aina, jos korjaustyöt vaikuttavat talon kiinteisiin rakenteisiin tai kalustoon, kuten pattereihin. Seinien ja katon maalaaminen, panelointi ja tapetointi eivät nykyäänkään vaadi lupaa, kuten ei myöskään saunan lauteiden vaihtaminen tai uuden astianpesukoneen hankkiminen, jos liitännät ovat valmiina paikoillaan.

Huoneistoremontista on ilmoitettava esimerkiksi seuraavissa tilanteissa:

  • Huoneistosaunan rakentaminen (voi vaatia myös rakennusluvan)
  • Ilmanvaihtojärjestelmän ja liesituulettimen muutokset
  • Kantavien rakenteiden muutokset (vaatii lähes aina rakennusluvan)
  • Keittiöremontit, joissa kosketaan putkistoihin ja vedenjakelu on katkaistava
  • Kiukaan tai sähkölieden vaihto
  • Kylpyhuoneremontit (laajennukset vaativat myös rakennusluvan)
  • Laattojen, parketin tai laminaatin asentaminen muovimaton päälle
  • Laatoituksen poisto tai muu työ, joka vaikuttaa vesieristeisiin
  • Lattialämmön asentaminen
  • Lattialaattojen asentaminen
  • Lautasantennin asentaminen
  • Nettiyhteyden muutokset taloyhtiön johtoverkossa
  • Talon eristysten muutokset
  • Uusi pesukoneen liitäntä, pesukoneen hanan poisto/vaihto
  • Vesi-, sähkö- tai kaasujohtojen muutokset
  • Viemärien tai uuden vesipisteen asennus
  • WC-istuimen uusiminen.
  • Rakennusurakoitsija auttaa rakennusluvissa

    Huoneistoremontin suunnittelija tai urakoitsija on viisasta ottaa mukaan jo huoneistoremontin alkuvaiheessa, jos kyse on pientä kunnostustyötä vaativammasta hommasta. Ammattilaisten ohjeilla asiat sujuvat sutjakammin taloyhtiön ja tarvittaessa muiden viranomaisten kanssa. Moni huoneistoremontteja tekevä yritys hoitaa lupa-asiat ja suunnitelmat tilaajan puolesta.

    Jos remonttiin tarvitaan rakennuslupa, paperiasioissa kannattaa olla hyvissä ajoin liikkeellä. Usein rakennuslupa tarvitaan, kun kantaviin rakenteisiin puututaan tai halutaan rakentaa uusi kosteatila. Rakennusluvan pyytämiseen rakennusviranomaiselta vaaditaan taloyhtiön valtakirja.

    Rakennusluvan vaativissa huoneistoremonteissa viranomaisella on oikeus ja velvollisuus valvoa urakkaa. Siksi huoneistoremontissa, joka vaatii rakennusluvan, tarvitaan vastaava työnjohtaja, kuten rakennusinsinööri. Viranomaiset arvioivat myös urakan suunnittelijoita ja suunnitelmien asiallisuutta sekä voivat vaatia erillisen LVI- tai sähkösuunnitelman. Tavallisen tallaajan suunnitelmat eivät rakennusviranomaisille kelpaa.

    Asiantunteva urakoitsija tarjoaa usein rakennusprojektiin pätevän suunnittelijan ja työnjohtajan. Urakoitsija myös huolehtii siitä, että kaikki tarvittavat paperiasiat hoidetaan ajoissa ja oikeassa järjestyksessä, jotta rakennusvaiheen aikataulut eivät petä välttämättömien lupapapereiden puuttuessa. Suunnitelmien ja lupien lisäksi urakoitsija huolehtii huoneiston omistajan puolesta, että viranomaisen vaatimat katselmukset kohteessa sujuvat kuten kuuluu.

    Vasta kun kaikki tarvittavat luvat on saatu asuntoyhtiöltä ja mahdollisesti muiltakin viranomaisilta kirjallisena, remontti voi alkaa.

    Huoneistoremontin rahoitus, sopimukset ja vakuutukset

    Huoneistoremontti alkaa usein kuntokartoituksella. Sen pohjalta laaditaan suunnitelmat ja sopimukset, joista käyvät ilmi hinnat, käytettävät materiaalit sekä työn aloitusaika ja valmistuminen. Sama suunnitelma palvelee myös taloyhtiötä ja rakennusviranomaisia. Urakkasopimus on yksi huoneistoremontin tärkeimmistä asiakirjoista. Pieniin remontteihin sopivia sopimuslomakkeita voi ladata esimerkiksi Rakennustiedon nettisivuilta [http://www.rakennustieto.fi/] tai ostaa kirjakaupoista.

    Muista kysyä pääurakoitsijaltasi asennustakuista ja referensseistä. Selvitä etukäteen myös se, miten eri työvaiheet hoidetaan. Ostajan kannalta on usein helpompi ostaa yksi kokonaisurakka ja jättää osaurakoiden jakaminen pääurakoitsijan huoleksi. On hyvä, jos pääurakoitsija kertoo avoimesti alihankkijoistaan ja on tehnyt heidän kanssaan jo pitkään yhteistyötä.

    Suunnittelun alkuvaiheessa urakoitsijalta kannattaa kysellä rahoitusmahdollisuuksista. Usein tarjolla on lainoja, jotka eivät vaadi takaajia, ja maksuaikakin on kohtuullinen. Harva remonttifirma laittaa ennakkolaskua, vaikka suurissa urakoissa se on perusteltua. Tavallista on laskuttaa pienemmät huoneistoremontit vasta, kun asukas on hyväksynyt remontin lopputuloksen. Suuremmissa urakoissa on tapana pilkkoa lasku työvaiheiden mukaan pienempiin eriin.

    Varmista aina, että urakoitsija on arvonlisäverovelvollinen ja ennakkoperintärekisterissä. Muuten joudut työnantajan asemaan. Kun urakoitsija on asentajiensa työnantaja, sinä et ole vastuussa työssä mahdollisesti tapahtuvista virheistä, vaan vastuun kantaa urakoitsija. Ennakkoperintärekisterimerkintä on tärkeä myös siksi, että vain silloin remontin teettäjä voi saada asennustöistä kotitalousvähennyksen.

    On fiksua tarkistaa ennen huoneistoremonttia, että kodin vakuutukset ovat ajan tasalla. Kysy tarvittaessa myös taloyhtiön vakuutuksista. Taloyhtiöt vaativat usein, että osakkaalla on ennen huoneistoremontin alkua voimassa laaja kotivakuutus. Myös remontin suorittavalla urakoitsijalla kuuluu olla voimassa vakuutukset vahinkojen ja työtapaturmien varalle.

    Huoneistoremontti vaatii eri alojen ammattilaisia

    Asennustöistä kannattaa sopia yksityiskohtaisesti. Olennaista on, että urakkaan kuuluvat kaikki työvaiheet, myös ennen asennusta tehtävät suojaustyöt ja pintojen viimeistelytyöt. Ilman viimeistä silausta kodin uusi ilmi voi jäädä pahasti puolitiehen. Niin lattia- kuin seinäremonteissakin viimeistelyyn kannattaa sisällyttää välttämättömät suoja- ja koristelistat, kynnykset ja liitokset sekä mahdolliset sähkö- ja LVI-työt.

    Huoneistoremontti sisältää useita erikoistaitoja vaativia asennustöitä. Tarkista urakoitsijan työntekijöiden ammattisertifikaatit. Esimerkiksi hitsaaminen vaatii voimassa olevan tulityöluvan, jolloin työntekijän on pitänyt suorittaa tulityökurssi. Sähköremontin saa tehdä vain asiaan koulutettu henkilö ja yritys, jolle Turvatekniikan keskus on myöntänyt sähköurakointiluvan. Märkätilojen eristysten tekoon taas vaaditaan VTT:n Märkätilojen vedeneristäjä -henkilösertifikaatti.

    Taloyhtiöiden kosteiden tilojen remontteja ja vesierityksiä saa tehdä ainoastaan VTT:n sertifikaatilla toimiva asentaja!

    Saako seiniä siirtää huoneistoremontissa?

    Ilman taloyhtiön lupaa seiniä saa tapetoida, maalata ja paneloida. Myös listojen uusiminen tai vaikkapa seinän sisäverhoilu komposiittikivillä on sallittua ilman taloyhtiön lupaa. Jopa kevyitä väliseiniä saa muokkailla, mutta vain jos muutokset eivät kosketa kantavia rakenteita tai vaikuta seinän sisällä kulkeviin sähkö- ja tietoliikennejohtojen reitteihin tai eristeisiin.

    Kantavia seiniä ei saa koskaan purkaa tai siirtää ilman taloyhtiön lupaa. Siksipä myöskään uusia oviaukkoja ei voi tehdä tai vanhoja täyttää omin päin. Tiedot seinien kantavuudesta löytyvät kunnan rakennusvalvonnasta tai tietoja voi pyytää taloyhtiöltä. Luonnollisesti kantaviksi rakenteiksi lasketaan myös eri asuntojen väliset seinät. Tauluja saa ripustaa vapaasti ja hyllyjä kiinnittää. Myös väliovia saa vaihtaa tai poistaa ilman lupaa.

    Yksi olennainen asunto-osakeyhtiölain uusista säännöistä on, että seinäpattereihin ei saa koskea ilman erillistä lupaa, eli ne kuuluvat taloyhtiön omaisuuteen. Pattereita ei saa siirtää, eikä edes patterin venttiilejä vaihtaa omin luvin. Kaikenlaiset pattereihin liittyvät muutostyöt voivat vaikuttaa koko taloyhtiön lämmitysverkostoon ja sen perussäätöihin.

    Huomioi lattiaremontissa naapurit

    Lattioihin pätevät samansuuntaiset säännöt kuin seiniin ja kattoon. Pintaremontit, joissa lattiaa esimerkiksi tasoitetaan tai hiotaan, mutta lattian alla oleviin eristeisiin tai muihin rakenteisiin ei kosketa, ovat sallittua ilman taloyhtiön lupaa. Muovimaton tilalle saa vaihtaa uuden muovimaton, parketin voi korvata uudella parketilla ja laminaatin laminaatilla. Myös listojen ja kynnysten uusiminen käy omin päin.

    Taloyhtiöltä on kuitenkin pyydettävä lupa, jos muovimatto halutaan vaihtaa parkettiin, laminaattiin tai laattoihin. Lattialaatat ja klinkkerilaatat ovat vielä erikoistapaus, ja kovan ”kivilattian” vaihtamisesta on aina ilmoitettava taloyhtiölle. Syynä on naapurirauha, eli luvan pyytämisellä taloyhtiö varmistuu siitä, että kivilattian alle asennetaan oikeaoppiset ääntä sitovat rakenteet, kuten korkkieriste. Muuten askeleet kuuluvat liian selvästi alapuolen asuntoihin.

    Keittiö- ja kylpyhuoneremontit sekä saunatilat

    Kosteatilojen remontissa laatoitustyöt ovat sallittuja ilman lupaa, jos seinät tai lattiat on jo aikaisemmin laatoitettu. Myös listoja saa vaihtaa itse, kunhan vesieristeisiin ei tarvitse koskea. Aina jos remontti- ja muutostyöt vaativat eristeiden rikkomisen tai vaihtamisen, remontista on ilmoitettava taloyhtiölle. Ilmoitusvelvollisuus on voimassa myös silloin, jos laatoitus asennetaan muovimaton päälle.

    Vapaasti saa asentaa uusia kiinteitä kalusteita, kuten pyykinpesukoneen, pyykkikaapin tai suihkuseinän. Koneet ja rakennelmat eivät saa kuitenkaan peittää pistorasioita tai vaikuttaa asunnon ilmanvaihtoon. Jos pyykinpesukoneelle ei ole olemassa valmista vesipistettä, sen asennus vaatii taloyhtiön luvan ja ammattiasentajan.

    Vesipisteiden ja hanojen lisääminen tai lattiakaivon sijainnin muuttaminen on aina ilmoitettava taloyhtiölle. Lisäksi tällaiset kostean tilan remontit on ilmoitettava taloyhtiön valtakirjalla rakennuslupaviranomaisille. Valvovaan virastoon on toimitettava suunnitelma, jonka on tehnyt vesi- ja viemärilaitteiden asiantuntija – ei osakas itse tai taloyhtiö.

    Kosteiden tilojen huoneistoremonteissa on aina syytä käyttää ammattilaisia. He osaavat tarkistaa purettavien rakenteiden kunnon, tehdä tarvittavat kosteusmittaukset ja korjata mahdolliset kosteusvauriot. Jos kosteita tiloja yrittää remontoida itse eikä kokemusta ole riittävästi, vesieristykset voivat kärsiä sekä huolimattomuudesta että tietämättömyydestä. Vesivaurio voi jäädä muhimaan piiloon uusien rakenteiden alle.

    Yksi mielenkiintoisimmista asunto-osakeyhtiölain uusimmista pykälistä on, että WC-istuin eli pönttö on taloyhtiön omaisuutta. Niinpä pyttyä ei saa poistaa tai vaihtaa ilman taloyhtiön lupaa. Jos pytyn haluaa vaihtaa itselle mieluisampaan malliin, hankintaan on pyydettävä taloyhtiön suostumus, ja sen jälkeen pönttö on sinun. Omistus tarkoittaa sitä, että uuden pytyn hankkineen osakkaan täytyy ostaa huoneistoon uusi pytty, jos vanha rikkoutuu. Pyttyasiat eivät ole enää taloyhtiön murhe.

    Lue lisää saunaremonteista erillisestä artikkelista. [linkki: Sauna-blogi]

    Huoneistoremontti parvekkeella ja pihalla

    Huoneistoremonttien periaate on, että niihin kuuluvat nimenomaan huoneistojen sisätilojen remontit osakkaan omistamalla alueella. Kerrostalohuoneistoon kuuluva parveke tai rivitaloasunnon piha eivät ole varsinaisesti osakkaan omaisuutta. Tämän periaatteen takia on selvää, että parvekkeella tai pihalla ei saa tehdä mitä tahansa muutoksia omin luvin.

    Lisäksi huoneiston ikkunoita ei saa remontoida, korjata tai vaihtaa ilman taloyhtiön lupaa. Sama koskee ulko-ovea, parvekkeen ovea ja itse parveketta. Parvekkeen lattian tai muiden pintojen korjaamisesta, muuttamisesta ja jopa maalaamisesta on ilmoitettava taloyhtiölle. Ulko-oveenkaan ei saa asentaa luvatta ovisilmää, murtorautoja tai postiluukkua.

    Taloyhtiölait säätelevät myös sitä, mitä osakas tai asukas saa parvekkeelle asentaa tai tuoda. Ilman taloyhtiön lupaa osakas saa tuoda parvekkeelle irtonaisia sähkölaitteita, kuten lämmittimen, jonka käyttö ei vaadi uuden pistorasian asennusta tai muita sähkötöitä. Sen sijaan lautasantennin tai ilmalämpöpumpun asentaminen vaatii aina luvan, kuten mikä tahansa muukin remontti tai muutostyö, joka vaikuttaa ratkaisevasti asunnon ulkonäköön tai talon ilmanvaihtoon.

    Useimmiten siis kannattaa noudattaa ylivarovaisuuden linjaa ja kysyä pienissäkin remonteissa aina ensin taloyhtiön edustajan mielipidettä.

    Siisti remontti pitää naapurit tyytyväisinä

    Huoneistoremontti ei tapahdu omalla tontilla vaan toisten asukkaiden kotien välittömässä läheisyydessä. Siksi huoneistoremontissa on tärkeää huolehtia naapureiden tyytyväisyydestä, vaikka lain mukaan remontti olisikin luvallinen ilman taloyhtiön suostumusta.

    Huoneistoremontti alkaa lähes aina vanhojen rakenteiden purkamisella. Purkutöitä ei kannata edes pienissä urakoissa tehdä itse, koska ammattilainen tuntee talon rakenteet, toimii nopeasti, osaa ottaa huomioon melu- ja pölyhäiriöt sekä reagoida ajoissa hälytysmerkkeihin. Uutta ei kannata rakentaa kosteusvaurion päälle. Tärkeää on myös se, että urakoitsija kuljettaa pois kaiken purku- ja rakennusjätteen sekä tekee loppusiivouksen huoneistossa ja taloyhtiön yhteisissä tiloissa.

    Remonttijätteitä ei saa laittaa taloyhtiön roskasäiliöihin!

    Siisteys on tärkeää remontin purku- ja asennustöiden aikana kaikissa taloyhtiön yhteisissä tiloissa, kuten asunnon ulkopuolella. Naapureiden elämä ei saisi häiriintyä yhden asunnon remontoinnista. Taloyhtiön tai sen kaikkien asukkaiden kanssa on sovittava, miten porraskäytävässä tai piha-alueella liikutaan ja miten usein niitä siivotaan. Jos portaikkoon, hissiin tai taloyhtiön muuhun omaisuuteen tulee pysyviä vaurioita, ne ovat herkästi remontin teettäjän eli osakkaan vastuulla.

    Huoneistoremontin jälkeen on vuorossa lopputarkastus

    Kun remontti on valmis, useimmat huoneistoremontteja tekevät yritykset tekevät asukkaan kanssa lopputarkastuksen. Sen jälkeen työ hyväksytään tai työmaalla tehdään tarvittavat korjaukset. Reklamaatiot kannattaakin aina tehdä lopputarkastuksen aikana tai viimeistään asennustöiden ja materiaalien takuiden voimassaoloaikoina.

    Huoneistoremontin valmistuttua muutostöistä kuuluu ilmoittaa taloyhtiölle ja mahdollisesti töiden valvojalle. Hän varmistaa, että muutostyöt kirjataan isännöitsijätodistukseen eli taloyhtiön virallisiin papereihin. Näin muutostyöt ovat kaikkien tiedossa ja vaikuttavat parhaassa tapauksessa myönteisesti asunnon hintaan ja koko taloyhtiön arvoon.



    Kuinka hyvä artikkeli oli?



    Palaute

    kilpailuta urakka